השבחת נכס אייל רוזנטל

השבחת נכסים אייל רוזנטל מידע על השבחת נכס ושיפוץ בניינים לצורך עלית ערך הדירות מאת אייל רוזנטל

רעידות אדמה בישראל – סכנות

סקירת מצב סיכוני רעידות אדמה בישראל

את רעידות אדמה בישראל ניתן לחלק למספר מחוזות בישראל בעלי אפיון גיאולוגי בעל השלכה מובהקת על הסיכון הסיסמי שבתחומו. לכל אחד מהאזורים קיימת משמעות סיסמית שונה הן מבחינת תפרושת רעידות אדמה והן מתגובת הקרקע בכל אחד מהאזורים:

רעידות אדמה בישראל – מחוזות בישראל בעלי אפיון גיאולוגי

אזור בקע ים המלח- בתחום בקע ים המלח נכלל השטח מהעיר אילת בדרום, אורך הערבה, אזור ים המלח, עמק הירדן, בקעת כנרות, רמת כורזים ועמק החולה עד לקריית שמונה. שברים גיאולוגים פעילים התגלו לאורך שולי הבקע ובתוכו. ממחקרים שבוצעו באזור זה עולה שקיימים שברים גדולים מאוד עליהם נמדדה תנועה אנכית של מאות מטרים ואופקית של עשרות ק"מ. פעילותם של השברים נקבעה בשל העובדה שבחלק גדול מהמקרים חצו שברים מניפות סחף שגילן אינו עולה על עשרות אלפי שנה, וחלקן התרחש באלף האחרון, דבר המעיד על פעילות סיסמית ניכרת למשל: השבר החוצה את מצד עתרת 705 לספה"נ. אזור הבקע הנו כאמור חלק מהשבר הסורי אפריקאי ועל כן נחשב למקור לרעידות אדמה, גם במקרים בהם מוקד הרעידה לא התרחש לאורכו.

שדירת ההר- אזור זה מתייחס לרכס ההרים הבונה את החלק ההררי והגבעי האופייני לאזור שמרכס הר הנגב בדרום, רכסי חברון וירושלים ועד לאזור השכם. פעילות טקטונית שגרמה לתנועה על שברים שחלקם קדומים נמצאו בכל השטח. עם זאת, הגדרת שברים באזור זה כשברים פעילים, שמהם נוצרות רעידות אדמה, הנה בעייתית בשל גילן הקדום של שכבות הסלע.

מישור החוף ואדן היבשת- כיחידה אחת נכלל האזור המיושב בצפיפות של מישור החוף של ישראל וכן אדן היבשת ברצועה של עד כ-10 ק"מ מחוף הים הנוכחי. הכללה זו נובעת משתי סיבות עיקריות. אחת, קיימת רציפות ליתולוגית ממישור החוף אל אדן היבשת ושתים, מערכות שבירה ניצבות למישור החוף (בכיוון כללי ממזרח למערב) חוצות את השטח ללא הבחנה במעבר מהיבשה לים. הליתולוגיה האופיינית למישור החוף מורכבת בעיקר מסדימנטים חוליים עד חרסיתיים ובמיעוטם מרכסי אבן- חול מלוכדת על ידי קרבונט (הידועים בסלעי כורכר) האופייניים בעיקר בקרבה לחוף ביחד עם רכסי דיונות חופיות. רעידות אדמה שמקורן בבקע עשויות לגרום לנזקים חמורים באזור זה הנן בעיקר בשל הגברת עוצמת הגל בעוברו בסדימנט בלתי מלוכד ומיעוטן בשל תופעת הנזלה (ליקויפקציה) המשמיטה את הקרקע מתחת ליסודות בניינים במקומות בהם הם מבוססים על חולות בלתי מלוכדים ומי תהום רדודים. מכיוון הים יתכנו אירועי רעידות אדמה שבעקבותיהם יתפתחו גלי צונמי העלולים לגרום להרס ניכר באזורים הנמוכים הקרובים לחוף הים.

רכס הכרמל ועמקי הצפון- בין רכס הכרמל לעמק יזרעאל ועמק זבולון עובר קו שבר גיאולוגי המפריד הפרדה חריפה בין הרכס הסלעי לעמקים שמולאו ברובן בחרסיות. שבר הכרמל, אף הוא תוצאה ותגובה לפעילות הטקטונית לאורך הבקע, ממשיך אל תוך אדן היבשת בו הוא יצר תבליט טופוגרפי של חוטם הממשיך את רכס הכרמל אל תוך הים. עדויות גיאולוגיות רבות מצביעות על כך שקיימת פעילות סיסמית אינטנסיבית לאורך קו זה המשפיעה מאוד על רמת הסיכון בתחומי העמקים – ובעיקר בעמק זבולון – בשל צפיפות המגורים הסמוכים לתעשייה כבדה עתירת חומרים מסוכנים. ברצועת החולות שלאורך החוף של מפרץ חיפה קיים שדה חולות נמוך שחוקרים רבים מייחסים לו פוטנציאל הנזלה ניכר.

מרחב הגליל התחתון והעליון- הגליל מאופיין במבנה הררי הבנוי בחלקו התחתון מרכסים ועמקים מאורכים. מבנה פשוט זה לא נשמר בקפידה בעיקר בשל תנועות טקטוניות אינטנסיביות צעירות המעצבות את המבנה ההררי המסובך של הגליל. תנועות אלו מתרחשות לאורך שברים שבקירוב ראשון הינם בכיוון כללי מזרח-מערב. ממפת רעידות האדמה של ישראל שמקורם בנתוני האגף לסיסמולוגיה במכון הגיאופיסי לישראל ומתוך עבודתם של זילברמן ובגין מתבררים האזורים בהם שכיחות רעידות אדמה משמעותיות בתחומי ישראל וסביבתה.

רעידות רבות בעוצמות המגיעות למגניטודה אף גדולות מ-6 נמדדו במפרץ אילת, באזור ים המלח ובאזור צור. ההערכה המקובלת היא שברדיוס של 60-70 ק"מ מרעידות מסוג זה יגרם הרס. גם רעידות במגניטודות קטנות יותר (5.0-5.9). רמות לנזק רב בעיקר אם הן נגרמות בסביבות אזורים מבונים. מהמפה עולה שכחמש רעידות כאלה התרחשו באזור ים המלח ושתיים באזור עמק הירדן במהלך המאה השנים האחרונות. רעידות בעוצמה פחותה מתרחשות חדשות לבקרים אף אם רישומם לא תמיד ניכר בהרס.

מקור: משרד הפנים – רעידת אדמה

מימוש תכנית מתאר 38 תמא

במסגרת ההיערכות לרעידות אדמה, אישרה הממשלה באפריל 2005 את תמ"א 38 בשל הסכנה שבקריסת מבנים בזמן רעידות אדמה.
בכדי לעודד בעלי בתים למגן ולחזק את הבניין שברשותם כנגד רעידות אדמה, הממשלה מתירה להם זכויות בניה נוספות על גג הבניין או בקומת הקרקע.
כך שמכירת הדירות שיבנו במסגרת זכויות הבניה החדשות, יאפשרו את מימון העלויות הכרוכות בחיזוק הבניין.
תמא מציעה תמריצים ליזמים ולבעלי דירות בבניינים שנבנו לפני שנת 1980 פעולות חיזוק מבנים על ידי הרחבת הדירות ומתן אפשרות להוספת יחידות דיור.
ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידת אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, ע"י הוספה של מרחבי מיגון דירתי או משותפים.

החיסרון העיקרי אשר נתקלים בו יזמים ודיירים כיום הוא החניה.
כידוע כל תוספת יחידות דיור מחייבת הוספת מספר מקומות חניה הנדרשים על פי הדין והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות.
דיירים או יזמים אשר לא יוכלו לספק את כמות החניה הנדרשת לא יוכלו לממש את ההטבות והזכויות המאופשרות ע"י תמ"א 38.
תמא 38 פתרונות כנגד רעידות אדמה בישראל שיעזרו לכם לממש את ההטבות המגיעות לכם.
פנו אלינו עוד היום והבטיחו את הפתרון המיוחד בשבילכם.

שיפוץ בניין ופרוייקט תמ"א 38 בבניינים

תמ"א 38 פלוס מתחילה בימים אלו  להתחיל עבודות לחיזוק ושיפוץ של הבניין ברחוב ארלוזרוב 13 ביהוד על ידי חברת תמ"א 38 פלוס מומחים בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
במסגרת מימוש וביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניין יתווספו לבניין 6 דירות חדשות , 2 דירות גן בקומת הקרקע וכן 4 דירות גג.

פרוייקט מבוצע ברחוב ארלוזרוב 13 יהוד

ישראל נערכת לתרחיש של רעידת אדמה

ועדת מנ"כלים המליצה לוועדת השרים להיערכות לרעידות אדמה ליישם תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה התקציב ייפרס על עשרים שנה ויכלול מבנים פרטים וציבוריים שנבנו לפני שנת 1980 השר בן-אליעזר: "פעולה הכרחית לשמירת חיי המתגוררים בבית"

▪  ▪  ▪

בשבוע שעבר דנה ועדת השרים להיערכות לרעידות אדמה, בראשות שר התשתיות הלאומיות, בנימין (פואד) בן-אליעזר, לפי המלצות ועדת המנכ"לים, בעניין עידוד יישום תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. ועדת המנכ"לים שקדה במשך קרוב לשנה על גיבוש ההמלצות, תוך תיאום בין כלל המשרדים הנוגעים בדבר.

ההנחה העומדת בבסיס ההמלצות היא שפעולות מניעה והיערכות נכונים יצמצמו את מספר הקורבנות ברעידת אדמה. מניעה והיערכות עדיפים וזולים על פני הצורך לתת מענה לאחר רעידת אדמה והתמודדות עם השלכותיה. למרות זאת, הממשלה מטפלת בכל ההיבטים, החל מפעולות מניעה, דרך היערכות למענה, ועד לתכנון השיקום לאחר רעידת האדמה.

הממשלה תממן חיזוק בתים

הממשלה אישרה לפני כשנה וחצי תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תוכנית זו מקנה לבעלי בתים שנבנו לפני שנת 1980 אפשרות לחזק את בתיהם. מימון החיזוק יעשה באמצעות הענקת זכויות בנייה לתוספות בנייה על הגג, בקומת העמודים, באגף נוסף או, בתוספת עד 25 מ"ר לדירות קיימות. קרי, השבחה ניכרת של נכסים.

השר בן-אליעזר הדגיש שהממשלה מעוניינת לדרבן תושבים לחזק את בתיהם באמצעות תוכנית זו. לדבריו, "על הפרט להבין שפעולה זו כדאית והכרחית לשמירת חיי בני המשפחה המתגוררים בבית". התמריץ הכלכלי נועד לאפשר יישום החיזוק ולבטא את החשיבות שהממשלה מייחסת לפעולות מניעה אלו.

1,800 בתי ספר זקוקים לחיזוק

בנוסף, אישרה ועדת השרים המלצות לתיקוני חקיקה מרחיקי לכת אשר יקלו על יישום וביצוע של התוכנית. בין היתר, הוחלט כי בתוך שלושה חודשים יגיש משרד האוצר תיקון לחוק מיסוי מקרקעין באופן שיינתנו הקלות במס שבח ומס מכירה למממשים את זכויות בנייה שניתנו מכוח מהתוכנית.

כמו כן, משרד הפנים יגיש תיקון לחוק התכנון והבנייה באופן שיינתן פטור מהיטל השבחה בתוכניות לחיזוק מבנים כאשר הפטור יינתן לתקופה מוגבלת. בנוסף, משרד המשפטים יגיש תיקון לחוק המקרקעין לקביעת רף הסכמה נמוך מהקיים היום לשם חיזוק בניין שהוא בית משותף.

השרים שמעו דיווח מפורט אודות ההערכה הנוכחית של עמידות מבנים ברעידת אדמה. באופן ספציפי בולט שבישראל, ישנם כ- 1,800 בתי ספר וכ- 5,400 גני ילדים שנבנו לפני 1980. כ- 1,000,000,000 מ"ר בנוי של מוסדות בריאות נבנו אף הם לפני 1980 וכ- 1,200 מבנים של מינהל הדיור הממשלתי. כל אלו חשודים שאינם עמידים ברעידות אדמה. אומדן עלות החיזוק של מבנים אלו הוא כ- 10 מיליארד ש"ח.

תקציב רב שנתי למשך עשרים שנה

ועדת המנכ"לים המליצה על הקצאת תקציב רב שנתי למשך 20 שנה לצורך חיזוק מוסדות חינוך, מוסדות בריאות ומבנים נוספים בבעלות הממשלה. נוכח היקף התקציב הנדרש, הוחלט כי הסוגיה תובא להכרעת הממשלה בהקדם האפשרי. השרים אימצו את המלצת ועדת המנכ"לים שעל הממשלה להקפיד על שכירת ורכישת מבנים עמידים בלבד.

השר בן-אליעזר אמר לסיכום, כי "מדינת ישראל צריכה להיערך לתרחיש של רעידת אדמה. מדובר במשימה כבדה וארוכת טווח שעל הממשלה לקחת על עצמה, למרות עלותה הגבוהה. הוצגו בפנינו נתונים מדאיגים. מציאות זו מדגישה את הצורך בפעולה דחופה".

מקור – Nfc.co.il

שרותי הפצה חברת דיוור בארץ, מגוון פתרונות שליחוח בישראל בפריסה ארצית משרד שליחויות בתל אביב

אלפי מבנים לא יעמדו ברעידת אדמה

המבקר מזהיר כי אלפי דירות עלולות להתמוטט במקרה של רעידת אדמה בעוצמה גבוהה. משרד השיכון טען כי יש לחזק 107 אלף מבנים מפני רעידה
מבדיקת המבקר עולה כי אלפי דירות עלולות להתמוטט אם תפקוד את האזור רעידת אדמה בעוצמה גבוהה מהרגיל. "2,110 דירות שנבנו על ידי משרד השיכון בקריית שמונה ו-2,420 דירות שבנה משרד השיכון בטבריה, צפת ובית שאן אינן עומדות באמות המידה שקבעו הסוקרים לעמידות ברעידות אדמה", נכתב בדו"ח.
בעבר עלתה הצעה לאשר יותר תוספות בנייה לדיירים, פעולה שתמריץ דיירים לממן מכיסם את חיזוק המבנה – אולם שר הפנים לשעבר, נתן שרנסקי, בחר שלא  מודעה  
 
   
 
להתייחס להצעה. יצוין כי משרד השיכון טען לפני המבקר כי בדיקה שערך מצביעה על 107 אלף מבנים טעוני חיזוק, בעלות של יותר משני מיליארד שקל.

בנובמבר 95' פקדה את אילת רעידת אדמה בעוצמה 7.1 בסולם ריכטר. 20 שלדי בניין נפגעו כתוצאה מהרעידה ומשרד המבקר בדק שישה מהם: מהביקורת עולה כי אף אחד מהנזקים לא תוקן. לא רק שהעירייה לא תיקנה את הנזקים, היא אף לא פעלה כדי לחייב את הדיירים לתקן אותם.

 

מקור – YNET סמדר שמואלי  פורסם:  29.04.01, 14:47  רעידות אדמה

תמ"א 38 ברעננה

תמ”א 38
תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה
התנאים למימוש התמ”א
 
על מנת לסייע בקידום התכנית, אושר, בקריאה שלישית בכנסת תיקון לחוק המאפשר בצוע חיזוק הבניין ושינויים ברכוש המשותף לצורך הקמת מעלית,
הרחבת לובי כניסה וכו’ בהסכמת רוב דיירי הבניין.בצוע החיזוק והרחבת דירות קיימות יעשה בהסכמה של 60% מדיירי הבניין. בהתאם לתיקון הנ”ל, לצורך תוספת קומה,במידה ואין הסכמה של כלל דיירי הבניין לתוספת הקומה, תתאפשר הסכמת 2/3 מדיירי הבניין בלבד בכפוף לאישור המפקח על הבתים המשותפים ובלבד שהגדלת מספר הדירות בבניין לא תעלה על שליש ממספר הדירות הקיימות בבניין וששטחן אינו עולה על שליחים מכלל שטחי הדירות הקיימות בבניין. ביצועה של תוכנית תמ”א 38 מחייב את דיירי הבניין לפרסם את פרטי התוכנית בקרב דיירי הבנייני הגובלים בבנין המשופץ.
תוספת יחידות דיור על גג המבנה תחויב
•
במתן פתרונות חניה תקניים בתחום החלקה. במידה והנסיבות האובייקטיביות לא יאפשרו מתן פתרון כזה, ניתן יהיה להכשיר פתרון חניה אחד לכל יחידת דיור נוספת בהתאם לתקני החניה הישנים. במקרים חריגים מאוד תשקול העירייה פתרון חלופי של קרן חניה ושימוש בחניה ציבורית.

שדרוג חזיתות הבניין יבוצע ע”י חיפוי קשיח כגון: אבן, שיש, אריחי גרניט פורצלן וכדומה. במקרים מסוימים ישקול אדריכל העיר שילוב של חיפוי טיח עם החיפוי הקשיח. במקרים מסוימים, ניתן יהיה להקים, בקומת העמודים המפולשת, דירת גן אך ורק לאחר המצאת פתרון למלוא מספר החניות הנדרש. דירת הגן תמוקם בעורף הבניין, על מנת לאפשר גינון חזית המגרש הגובלת ברחוב.

תרומת העירייה למימוש התמ”א עיריית רעננה מברכת ומעודדת את מימוש התכנית
ולפיכך:
צוות מקצועי יערך לבדיקת התכניות המוגשות
לרבותבקרתהפתרון הקונסטרוקטיבי לחיזוקהמבנה. איש הקשר בנושא שיעמוד מול הציבור ומול היזמים אדריכל יצחק אטינגר בטלפון: 09-7610540/544
izhake@raanana.muni.il ובדואר אלקטרוני:
לקבלת ייעוץ במסגרת תרבות הדיור בכל הנוגע לבית המשותף והערכותו למימוש התמ”א, ניתן לפנות למשרד תרבות הדיור טל. 09 7610337 מתן הנחה בשיעור 50% מתשלום אגרת הבניה. הנחה בשיעור של 90% בתשלום היטל השבחה בגין זכויות הבניה שמעניקה תמ”א 38. כמו כן, בימים אלה פועלת העירייה מול משרד הפנים לאשר הנחה בתשלום היטלי הפיתוח  הליכי דיון מזורזים בוועדה המקומית לתכנון ובניה תוך קיום הליך תקין של שמיעת הסתייגויות התנגדויות של תושבי האזור ובעלי עניין אחרים.

למה תמ”א ברעננה?

• בשל הבטיחות
• בשל שיפור איכות החיים
• בשל האסתטיקה
• בשל העלאת ערך הנכס
• בשל “ההתחדשות העירונית”

מדינת ישראל הכריזה על תוכנית ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, תמ”א 38. התוכנית מיועדת למבני מגורים שנבנו לפני שנת 1980 הבנויים בשתי קומות ומעלה ושטחם עולה על 400 מ”ר. תמ”א 38 מאפשרת גם את חיזוקם של מבני תעשיה, מסחר ומשרדים העומדים בקריטריונים.
למה תמ”א ברעננה ?
חיזוק המבנים ושיפור המוכנות בתרחישי חירום אפשרות לתוספת שטחי בנייה לדירות הקיימות לרבות ממ”ד
שיפור איכות החיים והסביבה של הדיירים -הוספת מעלית, פיתוח מחודש של החצרות שדרוג חזותם האסתטית של המבנים
ההשתלבות בתהליך “ההתחדשות העירונית” העלאת ערך הנכסים הוספת דירות במרכז העיר והגדלת היצע הדיור
תמ”א 38 מניחה כי היוזמה לחזק מבנה בפני רעידות אדמה וההתארגנות הדרושה לשם כך, מצוייה בידי בעלי הנכס. אי לכך התוכנית מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים, אך אינה כופה זאת. קביעת הצורך בחיזוק תיבחן
על ידי המהנדס אשר יגיש חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה )מצב הקונסטרוקציה( ואת הדרכים המומלצות על ידו לחיזוק המבנה. התמ”א קובעת הוראות למתן
היתרי בנייה, לצורך חיזוק בלבד. כדי לאפשר את החיזוק, מתירה התמ”א חריגה מקווי בנייה ומגובה, המותרים על
פי התוכנית המאושרת החלה על המקום. במקביל מציעה התמ”א תמריצים לביצוע החיזוק בצורת תוספות בנייה.

התמ”א מציעה לבנייני מגורים:
הרחבת דירות קיימות בשיעור של 25 מ”ר ובתנאי שתוספת זו כוללת מרחב דירתי מוגן )ממ”ד(
בניית אגף נוסף, בשטח כולל של קומה טיפוסית בבניין תוספת קומה התוספות מיועדות לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה כולו. תוספת הבנייה המיועדת להרחבת דיור, מאפשרת הגדלת רווחת הדיירים בבנין והגדלת ערך הדירות. התמ”א אף מאפשרת לשלב בין שני סוגי התוספות: תוספת יחידות דיור והרחבת היחידות הקיימות. כמו כן ניתן יהיה לנצל את זכויות הבנייה הקיימות בבניין שלא מומשו במלואן, וימומשו בקומה הנוספת, כמו גם הקלות בתוספת שטח שניתן להעניקן ולא
מומשו. מימוש זכויות הבנייה על פי התמ”א מעניק אפשרות לבעלי המבנה, לדרוש בתמורה להענקת זכויות בנייה בבניין
ליזם, ובנוסף לביצוע עבודות החיזוק, גם שדרוג הבניין עלידי הוספת מעלית, שיפור חזיתות, שיפור ופיתוח החצר, חניות וכדומה.
במצב זה לקבלן המבצע מרווחי תמרון גדולים יותר ולפיכך באפשרותו להעניק לבעלי הנכס הטבות נוספות.יחד עם זאת,
בקשות המבוססות על סטיות מתוכניות תקפות ובמסלול של הקלות, אינן זכות מוקנית ומטבע הדברים כפופות לשיקול דעת הוועדה המקומית, אשר מביאה בחשבון את שילובו הראוי של הבניין בהיבט האדריכלי,היעדר התנגדויות השכנים הגובלים ברחוב, עמידה בתנאים וכדומה. התוכנית מאפשרת הקטנת המרווח של קוי הבניין הקיימים על מנת לאפשר ביצוע הרחבת הדירות הנזכר לעיל.
במסגרת מימוש התמ”א, ניתן לשלב הקמת חדרי
יציאה לגג ומרפסות שמש מדורגות לחזית הרחוב, הקדמית
והעורפית מכוחן של תוכניות אחרות.
תושבים יקרים,
אני שמח לבשר כי תוכנית תמ”א 38
יוצאת לדרך ברעננה. מעתה ניתן יהיה
לחזק מבנים ותיקים ברחבי העיר לצורך
עמידותם בפני רעידות אדמה, להרחיב
את שטחי הדירות, להוסיף מעלית
לבניין ולשפר את חזות המבנה והחצר.
זהו חלון הזדמנויות עבורכם העשוי
לתרום רבות לשיפור איכות החיים והסביבה. תוכנית
המתאר הארצית, המטפלת בחיזוק מבנים ישנים ושדרוגם,
משתלבת גם בחזון העיר להתחדשות עירונית.
חיזוק המבנים, הרחבת שטח הדירות ושדרוג חזות הבניין
עשויים אף להעלות את ערך הנכס ולהגדיל את היצע
הדירות ברחבי העיר.
אנו מברכים על התוכנית, נעשה כמיטב יכולתנו לסייע לכם
לקדמה, להצטרף אליה וליהנות מיתרונותיה הרבים.
לשירותכם תמיד,
נחום חופרי
ראש העיר

מקור- אתר עריית רעננה
www.raanana.muni.il

חיזוק מבנים קיימים

חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על פי מבקר המדינה. תמ"א 38 תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ושדרוגם נגד נגד רעידות אדמה

חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ( תמ"א 38 ) היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה היא לאפשר חיזוק בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הבטיחות במקרה של רעידת אדמה.

התוכנית מאפשרת לקבל היתרים לתוספות בניה, שייעלו את ערך הבניין, בכפוף לשיפוץ יסודות הבניין והשלד והתאמתם לתקן. התוכנית הוכנה ונערכה החל משנת 2002 על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים, בראשם עמד האדריכל יונה פיטלסון וצוות משרדו. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005.

בישראל קיים תקן לבניה האמור להבטיח יציבות מבנים במקרה של רעידת אדמה. תקן זה נקרא תקן ישראלי 413, והוא התקבל לראשונה בשנה 1975. מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן. עלות חיזוק שלדי בניינים והתאמתם לתקן היא גבוהה. מטרתה של תמ"א 38 היא לעודד בעלי בתים לערוך את השיפוץ ולאפשר להם לממן אותו. התמריץ הוא בדמות קבלת היתר לבניה נוספת, ובכלל זה הוספת קומות נוספות לבניין או הרחבת הקומות הקיימות.

באזורים שבהם יש גיאות בשוק הנדל"ן, תמ"א 38 יצרה גל של יזמות בתחום, ובעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לשיפוץ במסגרת התמ"א. עם זאת, עד לינואר 2008 רק מבנים בודדים שופצו בפועל במסגרת תמ"א 38.

זכאים להיתרי בניה במסגרת התוכנית בניינים שנבנו לפני שנת 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, ובכלל זה מבנים בני עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

זכאים להכלל בתמ"א 38 בניינים למגורים ובניינים לשימושים אחרים.

יישום התוכנית כפוף לשיקולי התכנון של ועדות התכנון המחוזיות, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר. על ועדות אלה לגבש קווים מנחים להחלטותיהן.

לפי התוכנית המקורית, על מנת לבצע שיפוץ כאמור, נדרשת הסכמתם של כל בעלי הזכויות בנכס. בהחלטת הכנסת בדצמבר 2007 נקבע שהרחבת דירות לשם הקמת מרחבים מוגנים מותנית בהסכמת בעלי 60% מהדירות [1]. בהחלטה נוספת מינואר 2008, נקבע ש[2]:

חיזוק בניין במסגרת התמ"א נדרש רוב של 50% מבעלי הדירות;
להרחבת דירה במסגרת התמ"א נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות;
להוספת דירות נוספות במסגרת התמ"א נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. עם זאת ישנה אפשרות לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבקש ממנו לאשר את הבניה ברוב של 2/3 מבעלי הדירות בלבד.

לגבי המבנים הזכאים להיות משופצים במסגרת התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

חיזוק המבנה בלבד; בקשה לחיזוק בלבד, ללא תוספות בנייה, מאושרת אוטומטית.
חיזוק מבנה ותוספת יחידות דירות חדשות, בקומה מפולשת (קומת עמודים), על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש והבניין.
חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות; נדרש שהתוספת תכלול בניין מרחב מוגן דירתי או קומתי.
בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או הרחבת הקומות הקיימות.

בבנייה במסגרת התמ"א יש להתייחס גם לנושאים הבאים:

מעלית
התמ"א מתירה בניית מעלית, גם באופן החורג מקוי הבניה הרגילים של הבניין.
חניה
התמ"א מחייבת בניית חניות עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפתור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי.
מראה הבניין
במקרה של תוספות בניה, מראה התוספות צריך להתאים למראה הקיים של הבניין, וה התמ"א דורשת לשפץ את חזית הבניין ושטח המגרש.

תוספת יחידות דיור במסגרת תמ"א 38 עשויה להיות כרוכה בתשלום מיסים: מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. מסים אלה צריכים להיות משולמים הן במידה שבעלי הדירות מוכרים את זכויות הבניה שלהם על בגג או בחצר ליזם, והן במידה שהם מוכרים את הדירות ישירות לקונים הסופיים. שיעורי המסים תלויים בגורמים שונים, אבל יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה, ולהכביד על הכדאיות הכלכלית של פרויקט השיפוץ.

האפשרות לפטור ממיסים נדונה אך עד היום לא התקבלה סופית בעניין. רשות המיסים הודיעה בשנת 2006 על הקפאת גביית מס שבח ומס רכישה במקרה של בניה לפי התמ"א, והבטיחה שתפעל כך שלכשייתקבלו החוקים בעניין, הם יופעלו רטרואקטיבית. הודעה זו אינה תקפה לגבי היטלי השבחה, הנגבים על ידי הרשויות המקומיות.

באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את שיפוץ הבניין מכספם. אם נבנות דירות חדשות, הדירות האלה יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם. בפועל, יש להניח שמרבית הבתים שבהם ייבנו דירות חדשות ישופצו על ידי התקשרות הדיירים עם יזם חיצוני. יזם זה אחראי על הצדדים החוקיים והבירוקרטיים, כמו קבלת אישורי הדיירים, תכנון הבנייה והגשת התוכניות לוועדות התכנון והביה. הוא אחראי גם על הבנייה בפועל, והוא מממן אותה. בתמורה לכך, הוא מקבל מהבעלי הדירות את הדירות שבנה.

היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבניה (אבל גם אינם מקבלים חלק מתמורה מכירת הדירות). כלומר היזם נותן מעין הלוואה לבעלי הדירות, וגם מבטח אותם מפני הסיכון של ירידת מחירים בשוק שתוריד את ערך הדירות החדשות. הפקדת התהליך בידי גורם חיצוני המקבל תמורה עבור עבודתו, במיוחד אם הוא בעל ניסיון בתחום הבנייה וביישום תמ"א 38, יכולה גם להקל על בעלי הדירות.

פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות ליזם נתונים למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות השיפוץ הצפויות, מצד שני. במידה והרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתמ"א, כמו שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית או שיפוץ פנימי בדירות. אפשרות אחרת במקרה זה היא לחלק את ההפרש בין בעלי הדירות במזומן.
חיזוק בניינים בפריפריה
הפעלת תמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים בפריפריה היא בעייתית, כפי שנאמר במפורש בדברי ההסבר של התוכנית:

"[אזורי הפריפריה] הם ברובים אזורים שבהם קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה. באזורים אלה מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסייה דלת אמצעים, אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה. אמצעי האידוד לחיזוק מבנים, המוצעים בתמ"א, הכוללים תופסת זכויות בניה, אין בהם כדי לממן במלואו את החיזוק הנדרש, בשל הביקוש הנמוך ליחידות דיור וערכי הקרקע הנמוכים…" (תמ"א 38, דברי הסבר, סעיף קטן 1א(1)).

בהחלטת הכנסת מינואר 2008, נקבע שהממשלה יכולה להקצות תקציבים לסיוע בשיפוץ מבנים במסגרת התמ"א בפריפריה, אך טרם הוקצו תקציבים כאלה בפועל.
פגיעה בחזות העיר ובשכנים
הבניה במסגרת התמ"א מתירה הוספת קומות נוספות, וכן התקרבות לקוי הגבול של המגרש מעבר למה שמתירות התקנות בדרך כלל. המשמעות של הקטנת המרחקים והוספת הקומות היא הגדלת הצפיפות בין הבתים, מה שייפגע באיכות חיי התושבים ובחזות העיר. בפרט תיתכן פגיעה באיכות החיים ובערך הדירות של בניין שכנים לבניינים המשופצים, ובכלל זה של בניינים חדשים שאינם יכולים להיות משופצים במסגרת התמ"א.

יש לציין עם זאת שבניה במסגרת תמ"א 38 מחייבת שיפוץ חזיתות הבניין ותוכנית גינון. במקרים רבים משמעות הדבר הוא שיפור חזות הבניין והעיר.
יוצרי התכנית:
ראש הצוות: יונה פיטלסון
צוות תמיכה: פיטלסון, שילה, יעקובסון אדריכלים
מיחשוב: טל סלע, אינה קונדרטיב
צוות תכנון: שמואל שילה, סמדר בר נתן, אירית חג'ג'
יועץ כלכלי: ישראל קורץ
יועץ שמאות: רחמים שרים
יועץ משפטי: יחזקאל לוי
עריכת התמ"א: פיטלסון, שילה, יעקובסון אדריכלים

לקוח מויקיפדיה

תמ"א 38 פלוס חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

תמ"א 38 פלוס היא חברה המתמחה במימוש תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38 לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

בתמ"א 38 פלוס אנו מציעים לשדרג את מבנה המגורים בהחלפה ושיפוץ תשתיות הבניין,חיזוק בניינים כנגד רעידות אדמה, שיפוץ חיצוני ופנימי לבניין, תוספות בנייה לאזורים הציבוריים כגון לובי וחנייה והרחבת הדירות.

תמ"א 38 פלוס מומחים בתכנית מתאר תמ"א 38 לחיזוק מבני מגורים כנגד רעידות אדמה
לפרטים נוספים חייג  03-6481233  ,  054-4898172